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ankearlww7895 發表於 2012-11-26 08:01

許成鋼:土地供給不增加房價必漲 全國房價無泡沫-

以下為和訊網對香港大學經濟學教授許成鋼的訪談實錄:

土地供給不增加房價必漲 全國房價無泡沫

和訊網:最近大家討論比較激烈的是房產稅,您對房產稅怎麼看?

許成鋼:房產稅的問題實際上絕對不是一個孤立的房產稅問題,房產稅的問題必須要和整體政府稅收問題放在一起,整體稅收問題和整體政府對土地的壟斷要放在一起看。

如果單純看房產稅好像能說出什麼道理來,那這裏核心的問題是為什麼收房產稅?有人說,房產稅可以抑制房價,這樣的話就一定說錯了,只要你的基本供給和需求的關係不解決,就沒有可能靠收稅的辦法來解決供給,只要不解決供給,就解決不了房價的問題,當然稅收足夠得高,可以把需求壓下去。

但這樣做的目的是什麼呢?為什麼要把需求壓下去?這邊中國內需不足,那邊要把需求壓下去?

再有政府憑什麼可以隨意收稅,政府收稅的權力從哪里來,這是一個更基本的問題。我們去看看中國的房地產,當人們說中國的房地產如何高價的時候,尤其是當講一個新房子價格的時候,有多少錢?是被誰拿走的?你可以看到其中巨大的比例是被誰拿走的。而政府已經從賣房子的時候拿掉了這麼多錢,它憑什麼還要再收稅,它的法理在什麼地方?

在一個民主的制度下,稅收是民主最基本的部分之一,民主的意思是說稅收是老百姓能接受的,是老百姓選出來的立法委員去通過辯論,辯論之後投票來決定的,通過了才可以稅收,不通過不可以稅收,不是哪一個政府能定的,這是老百姓說了算的東西。

當我們說中國是社會主義民主制度或者叫做什麼民主制度的時候,但凡你還承認它是一個民主制度的話,你的稅收可不可以說一定不是由政府哪個部門決定的,一定不是由國務院決定,一定是要由立法機構決定,而立法機構裏邊的人一定要是民選的。

和訊網:地產權制度確實是一個非常複雜,牽扯到方方面面的問題,我們看房地產調控兩年多了,從最近一些數據來看土地市場也非常活躍,房地產價格又開始反彈,這個也是在您的判斷之內?

許成鋼:當然,這就是供給和需求之間的關係。

和訊網:最近任志強(微博)也在說,明年3月份房地產價格又會暴漲,您覺得短期房價還會上漲嗎?

許成鋼:只要供給不增加,當然漲。如果不提高供給,它漲到什麼地方,漲到直到供給和需求之間讓價錢不再漲了為止。

因為我們知道在過去打壓房地產的那段時間裏,實際上供給基本上不但沒有增加反而下降,當供給下降的時候,這個需求實際上都在積累,所以,突然之間積累的需求冒出來了,那邊供給又沒有增加,這個價格當然會漲的很快。

面對這個事情必須要採取的辦法是提高供給,最終的解決一定是提高供給,只要不提高供給,唯一剩下的辦法就是打壓內需,就是之前我所講的,打壓內需的結果就是把中國經濟都打垮。

和訊網:從當前價格來看,您認為目前房地產是否存在泡沫?

許成鋼:關於泡沫,我們需要很小心用這個詞。價錢高就是泡沫?泡沫是指價格和基礎脫離了,我一直在強調的是需求和供給的關係。如果價格是需求和供給共同決定的,不管這個價有多高,如果市場有需求,它就不是泡沫。

但是如果價格背後不是需求而是投機,投機造成把價格頂上去,頂得很高,偏離它的需求,那麼這個價格就是泡沫,這時人們需要非常小心。

我們所看到的高價到底是不是投機?做出這個判斷並不容易。價高本身不會告訴你那是泡沫,你要弄清這個價是不是高過了市場的需求,一直有需求在那裏,那就不是泡沫。

這種例子太多了,北京、上海、深圳、杭州的價格都是“特殊”高的,幾個月以前IMF做了中國全國的調查,調查看到北京、上海、深圳、杭州的價非常高,剩下中國全國基本上都不高,所以,當我們講中國的房地產市場時,沒有證據告訴你中國的房地產有特別高的房價,我現在都不用泡沫這個詞,我們只用房價。

房價是怎麼衡量的?房價是用房價除以當地人的人均收入,它多少年能買下這個房子,就是人均全年收入能夠買下來一個普通人要居住的房子。按照這個標準,中國除掉剛才說的這幾個超高房價的城市,全國的水準是完全合理的,跟世界上的主要國家比,比如說和英國比基本上是差不多的。

我們集中看這四個城市,這四個城市是否存在房價泡沫?問題就是這四個城市的性質是什麼,讓我們拿北京做例子,北京是什麼城市?北京絕對不是一個普通城市,北京是一個國際大都市,這個國際大都市是兩重含義,一重含義是通常國際的含義;另一重中國是個什麼國,中國是一個相當於歐盟的國,它不是一個普通的國,它相當於整個歐洲,它比整個歐洲還大。北京是歐盟裏面最大、最重要的政治、經濟、文化的中心,所以它吸引了無數有錢人往這兒,當然就需要在這個地方有個住所,這就是需求。

如果可以完全拋掉投機因素的話,這個需求也是很高很高,在這種需求的情況下,一定會把它的房地產市場頂上去。那麼和中國對比的例子就有倫敦,倫敦就是歐洲的中心城市,除此以外還有巴黎、紐約以及曼哈頓。

有人可能會說,中國是一個發展中國家,怎麼會有這麼高的房價?那麼我們去看看孟買,北京的房價沒有孟買高,所以,這根本就不是一個特殊現象,任何的國際都市一定有這個需求。

北京本地的普通老百姓怎麼辦?可以看看紐約市、倫敦市、東京市的普通老百姓是怎麼過的。這其中,最為關鍵的是發展軌道交通,把城市擴大,這是唯一的提供土地供給的辦法,政府提供土地供給,發展交通,普通老百姓靠著軌道交通在一小時的範圍內可以很快的到相當遠的地方去,房價就下去了,不是所有人都要擠在最貴的那個地方。所以,“貴”本身沒有告訴你它一定就是泡沫。

我們看2008年金融危機是多麼大的泡沫,你看曼哈頓的房價掉了多少,這是特別清楚的例子。再看倫敦的房價掉了多少,它掉了一些現在又回去了。這就告訴你,這個高房價本身並不是泡沫的意思。

保障房定位存在錯誤 因而造成腐敗

和訊網:一邊在調控,一邊中央政府也在建保障房,5年3600萬套,您怎麼看保障房的定位?目前存在哪些問題?

許成鋼:保障房在國內第一人大聲疾呼的人可能是我,這是在金融危機剛沖過來的時候,是在2008年10月我在北京大學國際會議上開始講這個事。

當時我就在提出,面對金融危機衝擊的情況下,中國可以做的一個重大的事情就是大規模的開展保障房建設。那麼從當時來看,2008年中國碰到的問題是什麼,我們必須很仔細的看一下。

中國在2008年金融危機衝擊的時候,曾經經濟一下子下滑不少。因為從2007年開始政府想通過各種各樣的辦法來打擊房地產市場,當時也用了行政方式打擊,終於它把房地產打下去了,當時是在2008年5、6月,金融危機來的時間是9月,就是在金融危機來之前它終於把中國的房地產市場打下去了,經濟也打下去了。

不僅是房地產,當年的PMI也創下新低,這包括了全中國的製造業和建築業。就在金融危機來到之前,中國的鋼鐵、煤炭、發電、金屬、加工業普遍下降,運輸大幅度下降,中國的經濟已經到了一個非常脆弱的地方,金融危機一來,貿易一下去,中國的PMI一下子掉到底了。

所以,我當時建議大規模建廉租房——廉租房這個辭彙定義比保障房更準確——原因就是中國經濟下滑不是單純外來的因素造成的,是自己的政策造成的。當市場已經掉下去的時候,靠民間的投資等已經來不及了,所以中國完全有能力反過來,由政府出錢給老百姓蓋房子是非常好的措施。

但是,後來我的建議沒有得到接受,政府出招是巨大規模的投資,其中很大的部分在高鐵上,高鐵其中的一部分是很有價值的,但是它發展太大的規模,根本超出了人們的認識。這麼大規模的發展高鐵是什麼意思?為什麼不在那個時候把這麼多錢立刻造廉租房去?

我認為這是2008年、2009年大規模刺激政策犯的基本錯誤之一,大筆的政府開支完全可以直接給老百姓好事的事沒有做,去發展“鐵公基”去了,但人們是要住房的。

下麵我再回到廉租房和保障房上。廉租房定義很清楚,是政府擁有只租不售的,它的目標是低收入階層,就是它沒有可能在市場上解決的。這個定義很清楚,為什麼要定義成這樣呢?這裏面的道理非常簡單,防止腐敗。

第一,政府要幫助那些最困難、急需幫助的那些人,而不是先幫不太需要幫的人。第二是防腐敗,因為性質是只租不售,它的標準低,低到了那個標準,而且又不賣給你,這個腐敗的可能性一下就減少了。

而現在所謂的保障房,如果看一下我在2008年底2009年初發表在《比較》雜誌上的文章,那時我就討論了保障房可能帶來的弊病,今天看到的所有問題當時都說到了。如果用政府的開支去造一些房子,以低於市場的價格開始出售,把這個叫做保障房,那根本沒有辦法控制腐敗的問題,所以就帶來了腐敗,衝擊了市場,把整個體制都給搞亂了。

4萬億阻礙經濟結構調整

和訊網:您提到2008年政府的4萬億投入刺激經濟,前段時間溫總理在天津達沃斯演講的時候也提到了4萬億,您能否為我們評價一下2008年4萬億的政策?

許成鋼:如果我們不看4萬億投向何處,只論當金融危機來臨,是不是需要政府出臺大規模的財政刺激政策,我的回答是,必須。

當金融危機來的時候,中央銀行要提供充分的流動性,政府需要提供適度的,意思是規模要適度大,才能刺激,來保證經濟不會劇烈的掉下來。

如果我們分解2008年的衝擊,直到現在還沒有任何經濟學家做過嚴格的數據分析,我比較定型的匡算了一下,我的感覺是一半一半,一半負面的衝擊是中國自己的錯誤政策導致的,一半的負面衝擊是由外貿的衰退導致的。

前面一半是由於自己錯誤政策帶來的,完全是可以由改變錯誤政策返回去。實際上在金融危機衝擊了以後,的確當時放棄了金融危機之前房地產控制的政策,所以,幫助了中國經濟的快速返回,不全是因為財政刺激,是跟它放開了調控政策直接相關。然後再加上財政刺激,就幫它更快的返回去了。從這個意義上說,就是適度的財政刺激並沒有錯。

問題是財政刺激去做什麼?如果我們去分析它的詳細內容,就發現它的詳細內容裏,不是說全錯,但是有錯,而且有錯的部分不算小。比如說高鐵,我不反對高鐵,但是我反對大規模推開高鐵,世界上沒有任何一個國家這樣做,比中國富得多的國家多了,人口密度大,富裕,日本就是例子,日本遠比中國富裕,人口密度比中國高,做了幾個高鐵?人家不做,中國有什麼道理這麼大規模的做高鐵?肯定是錯的。

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