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用市場力量解決房價虛高 防地產泡沫影響經濟

 【導讀】經濟之聲十周年主題策劃--中國經濟迫切十問:房地產泡沫會以怎樣的形式破滅?是什麼導致保障房名不副實?解決房價虛高的治本之策是不是應該打破地方政府對土地的壟斷,實行充分競爭?經濟之聲評論:用市場的力量解決房價虛高問題,防止房地產泡沫影響經濟發展。
  
  據經濟之聲《央廣財經評論》報導,海南三亞、浙江溫州、內蒙古鄂爾多斯。這些城市的房價都曾經創下紀錄,也都經歷了高臺跳水式的暴跌。有研究機構排出2012到2014年全球經濟的"10顆定時炸彈",中國房產泡沫排在第二位。近幾年來,中央不斷在加大房地產調控的力度,運用多種方式抑制房價過快上漲。雖然調控政策取得了顯著效果,但房地產泡沫是否已經被擠乾淨,還需要進一步觀察。房價偏高,一些低收入家庭買房十分困難。正因為如此,保障房、兩限房等各種專門針對剛性需求的房屋在各地迅速發展。但是在保障房不斷建設的同時,保障房名不副實的情況也不斷出現。有的地方,保障房出現了超大戶型,而且還出現了躍層結構。人們也發現,有些入住保障房的人,本身有車有房,甚至還有自己的公司。
  
  保障房如何做到名實相符,依然需要相關部門的共同努力。房價高已經是不爭的事實。房價為什麼這麼高,其中原因很多。其中,土地價格在房價中的比重引人關注。之前一段時間,"地王"屢屢出現,也反映出地價、房價的推升作用。有研究者認為,之所以地價這麼高就在於目前土地市場實際上是半市場化的,地方政府對土地財政的依賴導致房價居高不下。開放土地市場,實現自由競爭,是解決地價和房價居高不下的好辦法。經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭評論此話題。
  
  中國房價高是不容否認的。但房價高意味著泡沫大嗎?中國房地產市場的泡沫和其他國家和地區相比算不算高?泡沫什麼時候會破裂?
  
  楊紅旭:關於泡沫問題很複雜,房價高和低應該要找參考對象。比如上海的房價比新疆高,這是一個絕對值的高,國際性有三大指標可以衡量一個地區到底有沒有房價泡沫,泡沫是大還是小。比如房價水準跟居民收入之間的比值匹配度是衡量房價泡沫很重要的因素。第二個空置率,如果你這個地區房價空置量特別多,像鄂爾多斯一樣,一戶人家有好幾套房子,這麼大的供應量卻沒有人住自然是泡沫。另外就是租金回報率,租金低說明投資價值低。在我們國家要重點關注一下收入比和空置率。根據我們的研究,全國房價收入比並不離譜,去年是7.4倍左右,預計未來幾年還會持續下滑,在中國比較靠譜的倍數是6到7倍,6倍多,我們2004年之前一直6倍。但是部分地區確實比較離譜了,像大城市以及溫州等城市比較離譜。
  
  目前來看還稱不上是大泡沫,更談不上破裂,但是就不同區而言確實有很多地區是有泡沫的,比如今年以來溫州的泡沫破了,鄂爾多斯的也破了,最近說貴州也有泡沫,但我看了一下貴州房價收入比偏低,在大城市當中是倒數第二,所以我不認為貴州有大的泡沫,因為它房價水準比較低。
  
  一定要分清楚整體和區域,咱們現在還像美國和90年代日本那樣出現全國性的泡沫,所以我們一定要做定性分析。
  
  但是很多人還是在擔心,比如剛才提到研究機構排出2012-2014年全球經濟的十顆定時炸彈,中國房地產市場泡沫排在第二位,大家非常關心這個泡沫會以什麼樣的方式破裂。
  
  楊紅旭:我作為一個理性的行業分析師覺得這樣有點危言聳聽,或者有點杞人憂天。這兩年我國房價漲幅偏大,但是基本上沒有脫離居民實際消費能力,而且不管是美國還是日本,他們的泡沫在近半個世紀實現了三次房價大漲,但是大漲之後基本上沒有怎麼跌,第三次美國也好日本也好都出現了超級大泡沫。根據目前我們的城鎮化,GDP增幅,人口結構來看,很難說目前的房價就是一個大泡沫,出現大泡沫可能是10年15年之後的事情,所以我反對這個所謂的泡沫論。
  
  其實現在很多地區房價比較高,因此經濟適用房,保障房還有兩限房等等各種用來滿足低收入人群剛需的房子這兩年建設的速度非常快,但是一些保障房也存在著名實不符的現象,主要的原因是什麼?
  
  楊紅旭:主要原因是地方執行不得力,中國的很多政策越到小城市甚至到縣城鎮級別,相關的法律法規執行就越差,比如相關法規規定經適房戶型是60平米左右,有些地區卻出現100多平米甚至複式。這兩年,中國的保障房管理在進一步跟進從嚴,所以說現在一般很難出現這種超大戶型,但是另外一種集資房就出來了,不管是高校還是單位都還在建這種集資房。集資房在中國是禁止的,但是原則上你要建集資房,就按經濟適用房標準去做,因為建集資房企事業單位個人意願比較強,國家管理會有難度,導致集資房戶型偏大,而且入住標準國家難以控制。
  
  所以說執行力確實是一個非常重要的指標,有網友認為土地價格虛高占到商品房成本的1/3以上,一些城市的熱點地段甚至會達到6成,地價這麼高是不是因為地方政府掌握著土地市場的主導權呢?
  
  楊紅旭:這裏有一個問題,全世界地方政府對於土地市場都有一些管理權,當然管理尺度不一樣,發達國家是因為土地私有,土地買賣基本上由事業單位個人主導的。
  
  這個問題怎樣改進,有沒有必要改進?
  
  楊紅旭:我認為招拍掛這個是市場化出讓手段,總比以前的協議手段要好。2004年之前我們也協議出讓,低價是前提,但是好處都讓企業佔有了,我們現在招拍掛好處讓地方政府佔有了總比某些黑心企業佔有要好,如果一定要改革,我認為不是控制地王,而是要增加土地供應這個方面。比如農村要增加土地,農村用地改革進一步推進,讓它與城市並軌;第二,很多企事業單位有些閒置地,應該讓這種企事業單位把地拿出來盤活。
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